ריאיון מעורר דאגה גילוי שוק הנדלן הנסתר והמסוכן שמחריב השקעות

עלייתו של השוק "המוליך-לגירעון":
מדוע משקיעים בנדל"ן לוקחים יותר סיכוניםשוק הנדל"ן חווה עלייה משמעותית בשנים האחרונות, כאשר המשקיעים זורמים לנדל"ן למגורים ולנכסי מסחר.
עם זאת, מגמה מדאיגה הופיעה בשוק:
העלייה של השוק "המוליך-לגירעון".
שוק "מוליך-לגירעון" מתייחס למצב שבו שווי הנכסים עולה מעבר לעלייה בשכירות הנכסים או בתזרים המזומנים שהם מייצרים.
המשמעות היא שמשקיעים רוכשים נכסים במחירים שגבוהים מההכנסות שהם עשויים להפיק מהם, ובכך נוצר גירעון תזרימי.
ישנם מספר גורמים המניעים מגמה זו:
ריביות נמוכות:
ריביות נמוכות אפשרו לרוכשים לקבל משכנתאות עם תשלומים חודשיים נמוכים.
הדבר מעודד רכישת נדל"ן מעל שווי השוק בפועל.
ציפיות לעליית מחירים:
משקיעים רבים צופים שעליות מחירי הנדל"ן יימשכו, מה שמניע אותם לקנות נכסים יקרים מתוך תקווה למכור אותם ברווח בעתיד.
פחד מהחמצה (FOMO):
המדיה החברתית ושאר ערוצי התקשורת יצרו תרבות של פחד מהחמצה בקרב משקיעים, מה שמניע אותם לקנות נכסים מתוך פחד להחמיץ עליות עתידיות.
התוצאות של השוק "המוליך-לגירעון" יכולות להיות חמורות:
מבנה חוב מסוכן:
משקיעים שנרכשו נכסים במחירים מנופחים עשויים להיות עמוסים בחוב שיהיה קשה לשלם אם מחירי הנדל"ן יתחילו לרדת.
תזרים מזומנים שלילי:
נכסים "מוליכים-לגירעון" יכולים לייצר תזרים מזומנים שלילי, מה שמקשה על המשקיעים לצפות בתשלומי המשכנתא ובהוצאות אחרות.
אי יציבות בשוק:
שוק "מוליך-לגירעון" יכול להיות לא יציב, מכיוון שתמחור היתר הופך את שוק הנדל"ן לפגיע בפני תיקונים כלכליים או עליות בריבית.
כדי להימנע מהסיכונים של השוק "המוליך-לגירעון", על המשקיעים להיות זהירים ולהימנע מקניית נכסים במחירים מנופחים.
חשוב לערוך מחקר מעמיק, להעריך את תזרים המזומנים הצפוי של הנכס ולהבטיח שהתשלומים החודשיים ניתנים לשליטה.